Cambio de uso de local a vivienda

Hoy en día existen diferentes trámites y requisitos que se deben cumplir para realizar el cambio de uso de local a vivienda.

Cabe destacar que si necesitas tener una vivienda económica, una de las opciones más sencilla de obtenerlo, es a través de convertir un local comercial o almacén en vivienda. Ten siempre presente que necesitarás el permiso de la comunidad, por unanimidad, en el caso de esté prohibido en los estatutos de la comunidad y también de las normativas autonómicas, que han empezado a ser de obligado cumplimiento, debido principalmente al auge de los apartamentos turísticos.

En el caso de la ciudad de Valencia, el cambio de uso de local a vivienda, solo puede realizarse si el cambio de uso es en la planta entera, es decir dentro de la misma planta todo debe tener el mismo uso.

Por ejemplo, las edificaciones típicas del Cabanyal, con edificios de planta baja más una altura, en la que toda la planta baja es un local comercial y la planta primera es una vivienda. O edificios en altura en el que haya varios locales comerciales en planta baja, todos pertenezcan al mismo dueño y éste quiera hacerse la vivienda juntando esos locales.

 ¿Cuáles son las limitaciones para realizar el cambio de local a vivienda?

Antes de realizar la compra del local o almacén, deberás hacer unas averiguaciones previas para evitar problemas futuros y adelantar papeleo:

  • Averiguar si el edificio, en el que se encuentra el local comercial, está protegido por la normativa. Si estuviera protegido no podrías cambiar huecos exteriores por ejemplo.
  • Si el edificio tiene más de 50 años, debe tener el Informe de Evaluación del Edificio. Si lo tiene, debería ver si el edificio o el local tiene pendiente actuaciones a realizar de forma urgente o a medio plazo, lo cual podría tener un sobrecoste extra al tener que afrontar las derramas futuras.
  • Hay que tener la autorización de la comunidad de propietarios y si ésta le da el permiso hay que saber la cuota a pagar de la comunidad de propietarios. Para evitar estos inconvenientes, te recomendamos que expliques la actuación a realizar al administrador de fincas y a través de una reunión se exponga a los implicados la situación.




Que ha de contener el proyecto de cambio de uso de local a vivienda

El siguiente paso es solicitar la licencia de obras y para ello necesitarás el consiguiente proyecto básico y ejecución. Dado que se trataría de una obra de reforma en el que no se toca la estructura del inmueble, el proyecto puede ser realizado por un técnico competente. Y ármate de paciencia, porque actualmente el ayuntamiento de Valencia puede tardar hasta un año en conceder la licencia de obras.

Hay que tener en cuenta que la actuación se considera como obra nueva y debe tratarse como tal. Por ello, debe cumplir con el CTE y el proyecto tendrá que desarrollar los siguientes puntos:

1.Memoria descriptiva. Se indicarán los datos de los distintos agentes intervinientes (promotor, arquitecto, arquitecto técnico, coordinador de seguridad, etc..), cumplimiento de la ficha urbanística, reportaje fotográfico, nivel de protección del edificio si es que está protegido.

2.Memoria constructiva. Se indicarán las distintas actuaciones a realizar en el local comercial para convertirlo en viviendas, desarrollando los distintos materiales que se instalarán en la vivienda.

3. Cumplimiento del CTE

  • DB-SE. Exigencias básicas de seguridad estructural
  • DB-SI. Exigencias básicas de seguridad EN CASO DE INCENDIO
  • DB-SUA. Exigencias básicas de seguridad DE UTILIZACIÓN
  • DB-HS. Exigencias básicas de salubridad
  • DB-HR. Protección contra el ruido
  • DB-HE. Ahorro de energía

Muchos apartados del CTE no serán de aplicación dado que el ámbito de aplicación es de reforma en un edificio existente.

4. Anexos

  • 4.1. Cumplimiento de las condiciones de diseño y calidad en edificios de vivienda y en edificios para alojamiento de la comunidad valenciana, dc-09 en desarrollo del decreto 151/2009 de 2 de octubre, del consell.
  • 4.2. Declaración  sobre  infraestructuras  comunes  en los edificios para el acceso a los servicios de comunicación.
  • 4.3. Cumplimiento normativa sismorresistente ncse-02
  • 4.4. Declaración sobre el cumplimiento de la normativa urbanística vigente de aplicación a los efectos establecidos en el libro iii de disciplina urbanística de la ley 5/2014 de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la comunidad valenciana.

5.Pliego de condiciones

6. Plan de control de calidad

7. Estudio básico de seguridad y salud

8. Estudio de gestión de residuos de la construcción y demolición

9. Mediciones y presupuesto 

10. Planos

  • Situación y emplazamiento
  • Estado actual
  • Actuaciones previstas
  • Estado reformado
  • Cotas y superficies
  • Planos de acabados
  • Planos de carpinterías
  • Planos de instalaciones




Cambio de uso de local a vivienda: aspectos a tener en cuenta

En primer lugar, es necesario que el inmueble cumpla con los requisitos de habitabilidad que establece la normativa urbanística. En el caso de la comunidad valencia, se ha de cumplir la normativa DC-09  “Condiciones de diseño y calidad en desarrollo del Decreto 151/2009 de 2 de octubre, del Consell” siendo los siguientes requisitos más importantes a cumplir:

– La superficie útil del local objeto de cambio de uso debe poseer al menos 30 m2 o de 24 m2 si se trata de una vivienda-apartamento.

En principio, ten presente que la vivienda ha de contar como mínimo con una habitación, cocina, salón, comedor y baño.

– Altura libre no inferior a 2,50 metros y de 2,20 metros en espacios de circulación, baños, aseos y cocinas.



– La longitud de la fachada debe ser de al menos 3 metros.

– El local objeto de convertirse en vivienda debe contar con ventilación e iluminación natural. Las cantidades mínimas se establecen en 8 y 12 % respectivamente. Se tendrá siempre en cuenta la superficie útil de la habitación.

– La estancia que sirve de cocina debe contar con salida de humos individual. Te en cuenta que esta salida es independiente del hueco de luz y de la ventilación.

– El local no debe quedar bajo la cota de calle, patios o edificios.

– Si el acceso a la vivienda es a través del zaguán del edificio, éste deberá tener ascensor.

– En el plan general de la comunidad valenciana, también se tendrán en cuenta especificaciones técnicas sobre fachadas, accesos, accesibilidad y seguridad contra incendios, entre otros. Es imprescindible que tengas estos aspectos muy presentes.

Pasos finales

Finalmente cuando hayas obtenido la licencia y hayas realizado la obra, deberás conseguir la licencia de ocupación y acudir al notario para redactar la escritura en la que quedará reflejado el cambio de uso de local a vivienda. Después, acude al registro de propiedad para dejar todo legalizado.

Si necesitas un arquitecto técnico para conseguir el proyecto de cambio de uso de local a vivienda, envíanos tú consulta o solicita presupuesto sin compromiso a través de nuestra sección de “Contactar” y te informaremos al respecto y aunque este artículo está centrado en la ciudad de Valencia, trabajamos en toda la Comunidad Valenciana.

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Fuente de la imagen © Tama66
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