Mantenimiento de edificios: aspectos técnicos a revisar

El mantenimiento de edificios destinado a viviendas exige combinar una serie de aspectos técnicos. Las instalaciones y arquitectura de la vivienda necesitan supervisión e intervención especializada, para las que, muchas veces, es necesario el asesoramiento de un técnico competente.

Gracias a un correcto mantenimiento de tu edificio:

  • evitarás su deterioro
  • alargarás su vida útil
  • garantizarás el confort de tu vivienda
  • prolongarás su valor.
  • prevendrás posibles accidentes
  • colaboras con el medio ambiente
  • ahorrarás costes mediante la optimización de las instalaciones

Habría que diferenciar entre dos tipos de mantenimiento de edificios:

Mantenimiento de edificios preventivos

Sería aquel en el que supervisas los distintos aspectos de tu vivienda y gracias a su mantenimiento, puedes prevenir futuros problemas.

Mantenimiento de edificios correctivos

Sería cuando el daño ya se ha producido y necesitas de la supervisión de un técnico competente para analizar su causa y la solución, y posteriormente ser corregido.

Distintos aspectos a revisar

A continuación os detallo aquellas zonas y aspectos que deberás tener en cuenta para revisar y realizar un correcto mantenimiento de tu edificio de forma preventiva.

Estructuras

Se controlará por parte de la comunidad de vecinos, la aparición de grietas, se revisarán las juntas que pudiera haber, aparición de armaduras vistas.

Se recomienda no hacer taladros ni rozas en muros (que puedan ser de carga), vigas ni en pilares.

Dichos aspectos deberán ser inspeccionadas por técnico competente periódicamente, controlando por su parte el estado de la zona de cimentación y de la estructura existente (ya sea de hormigón, madera o acero).

Ascensores

Un mantenimiento integral pasa por garantizar la seguridad y buen estado de los ascensores. La Instrucción Técnica Complementaria AEM 1 “Ascensores” del Reglamento de aparatos de elevación y manutención, recogida en el Real Decreto 88/2013, de 8 de febrero, es la normativa que lo regula.

Deberás tener contratado un servicio de mantenimiento del ascensor. Dicha empresa deberá realizar visitas para el mantenimiento preventivo de los ascensores al menos una vez al mes, habiendo excepciones.

Si decides cambiar de empresa mantenedora mantendrá el registro de mantenimiento a disposición del órgano competente en materia de industria hasta la fecha en que le corresponda realizar la siguiente inspección periódica, debiendo, en todo caso, mantener el registro de los últimos doce meses.

Zonas comunes

Habrá que revisar puertas, ventanas, barandillas, suelos, paredes, techos, pinturas, buzones, portero electrónico, cuartos de limpieza, etc…

Igualmente, la limpieza resulta esencial para la habitabilidad del inmueble.

Cuando hay averías, humedades o roturas en zonas comunes, se requieren intervenciones de técnicos competentes, que a veces incluyen obras de reparación, restauración o reforma.

La revisión de los cuartos de contadores, ya sea el cableado, cajas o circuitos eléctricos deben revisarse y mantenerse en perfecto estado, para evitar un mal funcionamiento o averías que, incluso, pueden llegar a provocar incendios.

Fachadas

Es una de las partes más importantes de los edificios y un mantenimiento especializado incluye la supervisión de anclajes, salientes, tuberías externas, toldos, estructura y la detección de cualquier anomalía o riesgo para la seguridad y confort.

Además, una conservación adecuada de la parte externa de la vivienda no solo aumenta su vida útil, sino que mejora su estética y revaloriza la construcción. E incluso puede mejorar su eficiencia energética aplicación sistemas SATE, por ejemplo.

Cubiertas

Conseguir que las cubiertas de una construcción estén en buen estado garantiza el aislamiento y la seguridad de los inquilinos y de cualquier persona que pase cerca en el caso de cubiertas inclinadas. El desprendimiento, por ejemplo, de una teja en mal estado, puede dar lugar a un accidente grave.

En el caso de cubiertas planas se deberán revisar lo siguientes:

  • Limpieza de pavimento, canalones, sumideros y gárgolas.
  • Inspección del pavimento u otro elemento de acabado (impermeabilizante, tejas, aislamientos, grava, etc.)
  • Comprobar el estado de juntas y reposición de material de sellado.
  • Revisión de antepechos y elementos de remate (cornisas, vierteaguas, rejas, etc.)
  • Mantener stock de piezas de acabado (losetas, albardillas, tejas, etc.)
  • Inspección de claraboyas o lucernarios, comprobando estado de piezas, juntas de estanqueidad, fijaciones y mecanismos.
  • Comprobación de shunts de ventilación.

Instalaciones

Habrá que tener en cuenta las distintas instalaciones existentes en el edificio como puede ser:

  • Electricidad (revisión de cableados, cajas, luminarias
  • Calefacción o climatización (aparatos, filtros, tuberías)
  • Fontanería (grifos, llaves de paso, válvulas, tuberías, depósitos de agua)
  • Saneamiento (tuberías, arquetas, sifones)
  • Sistemas de protección contra incendios (extintores, hidrantes, rociadores, BIES, alumbrado de emergencia)
  • Combustibles y gas (tuberías, llaves)
  • Energías renovables (placas solares, fijaciones, limpieza de paneles, comprobación de resistencias eléctricas, revisiones periódicas)

Otras zonas

Como pueden ser trasteros, piscinas, porteros eléctricos, mobiliario urbano, garajes o jardines, deben incluirse también para un correcto mantenimiento de edificios.

Libro del Edificio

En el caso de edificios de obra nueva, es obligatorio la entrega del libro del edificio, en el cual se explican las distintas actuaciones a realizar en el edificio, en función de los materiales elegidos.

Así mismo incluye los distintos manuales de uso, mantenimiento y conservación del edificio, manuales de las distintas instalaciones existentes en la vivienda, así como manuales de los distintos equipos y aparatos instalados (ya sean climatizadores, bombas de calor, calderas, depósitos, etc…)

Conclusión

Es importante que las comunidades de propietarios prevean partidas presupuestarias para atender este mantenimiento según programación en el ejercicio correspondiente. Nunca viene bien económicamente, pero mejor es un mantenimiento preventivo que no correctivo, ya que puede darse el caso que si el mal está hecho, las soluciones constructivas sean mucho más costosas.

Mantener stock de piezas de los distintos acabados existentes en el edificio ya sean pavimentos, rodapies, albardillas, tejas, mecanismos, bombillas, etc…

Llevar un libro de control de las distintas actuaciones que se van realizando en el edificio puede ayudar a un resolución más efectiva de distintos problemas futuros que puedan surgir.

En la actualidad existen distintas ayudas para la rehabilitación de edificios (para mejorar la accesibilidad, introducir mejoras energéticas, para la reforma de zonas comunes o ayudas a la redacción del informe de evaluación del edificio, por un técnico competente, para los casos en los que el edificio tenga más de 50 años)

La seguridad prima a la hora de contratar servicios de técnicos especializados y expertos en el ámbito de arquitectura, como arquitectos o arquitectos técnicos.

Estos servicios van dirigidos principalmente a administradores de fincas y comunidades de propietarios de edificios.

Fuente de la imagen © greissdesign
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2 Comentarios

Francisco Romero @alicatadosman

27 Junio, 2017 at 5:10 pm

Un repaso genial amigos, no se os ha olvidado nada. enhorabuena por el artículo tan entretenido y práctico.

    admin

    27 Junio, 2017 at 6:01 pm

    Gracias Francisco. Me alegra que te haya gustado. 🙂

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